目次
お得にローンを組む方法
ここでは実際に住宅ローンを組んでみて判った、節約の面からみたローンの組み方、そしてローンを組むための準備を紹介します。
「ローンって銀行に行って融資額を決めて返済期間を設定するだけじゃないの?」という方はぜひ読んで欲しい!
車を購入するマイカー・ローンとはワケが違います。
作者も、実際銀行を3行ほど回って驚くことが多々ありました。
それをご紹介しましょう。
融資額は勝手に決められない!
もちろん最終的な決断は自分で決めるのですが、無責任には決められないということです。
銀行はお金を貸し出すにあたって担保が必要になります。
万が一借金が返せなくなったときのための債務保証ですね。
住宅ローンの場合は、当然ですが土地と建物が担保になります。
ですから銀行としては、あなたが購入しようとしている土地・建物の合計した価値を計り、担保として有効かどうか判断するわけです。
ですから借り主が「いくら貸してくれ」と言っても、ホイホイと貸してくれる金額は希望通りではなく、銀行から「これぐらいなら貸せます」という一定のレベルもあるわけです。
という事からローンの審査を受ける前に必ず土地の価格表示と建物の見積もりが必要なわけですね。
しかし心配することなかれあまりに無謀な借金でなければ、たいがい合格します。
というか、銀行も貸す事で儲かってるわけですから、ぜひ借りて欲しのです。
だから「これぐらいの金額をこれぐらいの期間で返済というのはいかがですか?」などと、合格できるように指導してくれますよ。
また、それぐらいやってくれる銀行でないと長い返済期間、うまくつき合っていけません。
逆にこれはダメってのが「引っ越しのついでに、車も欲しいな」なんて住宅ローンの中に、車の購入費を上乗せしたり、見積もりだけ豪華な家にして「たくさん借りて、家具でも買おうか」なんていうケース。
こんな事をすると、銀行に指摘されて不合格になってしまうわけですよね。
そういう事さえなければ、ほぼ大丈夫なはずです。(無謀な借金を除く)
住宅ローンに必要な経費
なんと、驚いたことに借金をするのに、経費がかかります!
僕がいちばん驚いたのがこれです!
金が無いから借金するのに、まだ金を貸す前から金を払えと言うんですよ、銀行は!
さらに驚いた事に、どの銀行も同じ要求をするのですが、金額にはかなりバラツキがありま
す。
率直に言って、こういった諸経費のたぐいは高いところと安いところの差がかなりあります。
これは、住宅ローンのチラシなどには書いていないことなので、絶対に注意してください。
以下に諸経費の例を書きました。
火災保険 | 火災保険 銀行によっては地震保険も要求されます。 |
団体信用生命保険 | もし、借り主が亡くなった時に残された奥さんや子供に 借金が残らないようにする保険です。 |
保証金 | 文字通り借金の保証金です。 担保(家・土地があるのにさらに現金も要求されます) |
保険金
銀行は、借主が借金を返せなくなった時のための担保として、住宅の抵当権を持っています。
その住宅が火災で無くなってしまったら、本人は借金を返せなくなるし、銀行は担保を失うし、大損害です。
ですから、万が一のために火災保険をかけなければいけません。
火災保険保険会社によって掛け金が違いますから当然違いますよね。
その保険会社を選べる銀行もあれば、「この保険会社でないと困ります」という銀行もあります。
うちが契約した火災保険なんて、壁の厚さでかなり金額が違いましたよ。
それこそ建築費の節約で薄くしようとしたら危うく掛け金が跳ね上がるところでした。
なんでもケチれば節約になるってもんじゃない一つの例ですね。( ̄_ ̄i)タラー
団体信用生命保険は、生命保険のようなもので、万が一借主が亡くなった時には、借金が残らないようにする保険です。
もし借金を返すための収入がなくなっても、家族が困らないように、とか、銀行が困らないように、という意味があります。
というところで、保険は判りやすいですね。
保証金
微妙なのが保証金です。
これは実際に銀行に行って交渉してみなければ判らないのですが、大ざっぱに説明すると、
頭金が多いと少なくなり、頭金が少ないと高くなる傾向にあります。
いいですか、ここは節約に直結するところなので、良く読んでくださいね。\(*^0^)ゞ
まず頭金とは?という話からです。
土地・建物、これにかかる雑費の合計・・・これが全体の経費です。
銀行は、この数字は把握しているわけです。
ですから、融資額が、経費より低ければ、この差額は頭金(現金で払う分)という事になりま
す。
全体の経費-融資額=頭金
という計算が成り立つわけです。
銀行は建物の見積もり、土地の売買契約書などから、全体の経費を知っています。
ということは、融資が幾らかによって、頭金がどれぐらいあるか推し量ることができます。
なぜ、銀行は頭金を知りたがるのか?
銀行は、融資の額と金利さえ決めていればOKでないの?
頭金の多い、少ないは、銀行に関係ない話ではないの?・・って思いますよねぇ。
実は、頭金の額から銀行は、借り主の返済能力を測るんです。
頭金が多い場合は、「この借り主は安全だ」という判断になり、頭金が少ない場合は、「この借り主は要注意」という判断になります。
ですから、銀行としてはリスク対してお金を引き受けるわけですから、要注意人物には多額の保証金をもらうわけですね。
住宅ローンの仕組みが判ったところで、どやってお得に住宅ローンを借りるか?という話に続きます。
住宅ローンをお得に借りる方法
これまで述べてきたように、住宅ローンは思っていたよりも複雑で、借り方によって、得したり損したりします。
ここからは、どうやったらお得に住宅ローンを借りられるかを紹介します。
できるだけ頭金を貯めよう!!
頭金を貯める理由は二つあります。
一つは借金をできるだけ少なくするため、もう一つは、保証金を下げるためです。
借金はできるだけ少なくする。
借金が少ない方がお得な根本的理由は複利にあります。
月々の返済額を増やすのは限界がありますから、たくさん借りると返済期間が長くなります。
細かい計算は控えますが、返済期間が長くなると、返済が楽な気がしますが、利息が莫大に増えていきます。
長ければ長いほど金利が上がっていく事になりますので、返済期間は短ければ短いほど返済総額は少なくなるのです。
逆に同じ金額を借りるにしても、銀行としては、短い期間で一気に返す借り主よりも、たくさん借りて、少しずつ長く返してくれる借り主の方が儲かるわけです。
この辺りの説明を銀行がちゃんとしてくれるかどうか怪しいのですが、ちゃんと返済期間と返済総額の関係だけはしっかりと押さえておいてください。
場合によっては、数十万から100万円前後の節約になるはずです。
「たくさん借りて、ゆっくり楽に返せばいいや」なんて気楽に考えないで下さいね。
(。・・)ノ 注目!
複利の計算はややこしいので、ここでは実際に銀行から見積もりを取ることが重要になってきます。
見積もりを取れば、返済シュミレーションが判ります。
借り入れを100万減らした場合の返済額。
返済期間を一年短縮した場合の返済額。
ボーナス払いを併用した場合の返済額。
たくさんのパターンを検討しましょう。
そのためには、急いで決めなくて良いように余裕をもって計画を立てるべきです。
頭金の割合を増やして保証金を減らそう!
保証金は、頭金が全体の経費に対して、どのくらいの割合用意できているか?で、だいたい決まってきます。
「頭金0で、しかも低金利」なんてところは、たいがい、この保証金が高いのです。
ですから、まずは、現金を貯めておくのが、楽にローンを返済するコツなのです。
頭金の貯蓄を勧める理由はもう一つあります。
それは、ローン返済のシミュレーションにもなるからです。
住宅ローンを組んで、本当に返せるのかどうか、実際に月々貯金してみるのです。
もし、楽に貯蓄できるようであれば、実際にローンを組んでも大丈夫です。
たくさんの銀行に見積もりを依頼し、比較する。
金利の比較
基本中の基本、まずは金利を比較しましょう。
金融も競争の時代です。
どこの銀行も「他行よりも低金利」を謳っています。
給与が振り込まれている銀行や、地元の銀行も良いですが、今はネット銀行という低金利の銀行が存在します。
とにかく、たくさんの見積もりを取り、比較検討してみましょう。
諸経費の比較
前述の保険金や保証金は、銀行によって差があります。
これも実際に見積もりを取ることで判りますから比較検討してみましょう。
我が家の住宅ローン
ついでに、我が家で考えた予算の算出方法をお教えしましょう。
もともとうちの場合は、「新居に必要なお金がこれぐらいかかるから、これぐらい借金しよう」とは考えませんでした。
逆なのです。
「月々これぐらいなら返せるから、これを退職までに払い続けるとすると、いくら借りられるんだろうか?」
というアプローチにしました。
これを率直に銀行に聞きます。
すると、「だいたい○千万ぐらいですね。」なんて答えをもらうのですが、それって既に契約した土地も買えないぐらいの金額なだったんですよ。
(o_o;)ガーン
それでは家が建たないので、「ボーナス払いも併用します」という話しにすると、「じゃ△千万円ぐらいいけますよ」という事で「とりあえずの金額」が出てきま した。
その金額から土地代を引いた残金で家を建てなければなりません。
という事で建ったのは、小屋に毛が生えたような小さな家。
それでも小さいながら楽しい我が家ですし、身分不相応の借金をして
不良債権になるよりはマシだと思っています。\(^ω^)/
小屋に毛が生えたぐらいの家の紹介←こちらもごらんください。(それなりに夢も希望もある家ですよ)
繰り上げ返済をしよう!
実際に月々の支払額を決めるときに、だれでも多少の余裕をみると思います。
20万でも大丈夫だけど、余裕をみて15万ずつの返済にしようか・・・なんてのが普通ですよね。
で、実際に残金が5万円ほど月々にでるはずですが、これを小遣いだと思ってどんどん使ってはいけません。
これは貯めておいて繰り上げ返済に使いましょう。(^0^)ノ
繰り上げ返済とは、年間で決められた額よりも+αで、お金を銀行に返すことです。
実はローンの返済の始めのうちは、金利の部分を返しているだけで、元本はほとんど減っていません。
ですから、借金を返していることに直結していないんですね。
しかし、繰り上げ返済をするとこれは元本が減ります。これが大きい。
返済額が減るだけでなく残金にかかる金利もグーンと減るからです。
手数料もかかるのですが、うちの場合100万円ほど入金したら、150万円ほど返済額が減りました。
差し引き50万円の得!
ですから50万円ほど節約になったのですが、これにかかる費用は1万円ほど。
絶対繰り上げ返済をした方が得だと思いませんか?
低金利の今時、こんなに効率のよい節約はなかなかありませんよ。
で、この繰り上げ返済。
先ほど書いたように金利を払っているうちに実行した方が効果が大きいので、引っ越したら、すぐに検討を始めましょう。
引っ越してすぐでしたら、まだ「新居のためにがんばろう」という気持ちも残って、無駄遣いも少ないはずです。
そういう意味でも、引っ越し後、早めの繰り上げ返済を実行するべきです。
(^-^*)/<<借りたお金は、さっさと返した方がお得ですよ<<<
変動か長期固定か?
これは経済学者、消費者応援研究家など、専門家の間でも意見が割れているので、正直言って、いろんな人の意見を聞いて、自分で結論を導き出すしかありません。
私がローンを組んだ時は、目前に高金利時代が迫っているという話が主流で、長期固定が当たり前でした。
ところが実際は低金利政策が続いています。
月々の返済額を少なくするために変動を選んだ人にとってはラッキーな状況が続いているわけです。
専門家でも先が読めないのですから、頼れるのは自分だけということになってしまいます。
ちなみに、僕の場合はどうしたか?
いろんな人に意見を聞いた結論は・・・「こりゃ判らん!」です。
結局判らないという結論になったので、中途半場な固定「5年固定」を選びました。
で、もうすぐ5年後を経過した今「変動にしておけばよかったなぁ」って思ってますし、「長期固定にしなくて良かったなぁ」とも思っています。
結局、そんなものです。
しかし、一つだけはっきり言えるのは、「銀行によって、条件はかなり違う」という事です。
金利はもちろん、融資条件、保証や保険関係など、バラバラです。
ですから、よりたくさんの銀行に足を運んだり、ネットで検索したりするなどの努力をすれば、必ず自分の条件にあった融資が受けられるはずです。
諦めずにアプローチする事が大事なのです。
その後、借り換えで、さらに返済額を減額しています。
【まとめ】住宅ローンをお得に借りる
住宅ローンは情報が命、刻一刻と変る情報を追え!!
金利は日々変っている。
前のページで変動金利と固定金利の話を書きました。
じつは、この金利というのは生き物で刻一刻と変化しています。
昨日と今日では違うし、今年と来年は大違いです。
住宅ローンの場合、借り入れの金額が大きいので、ほんの僅かな金利差でも、支払い総額は大きく変ります。
0.1%でも安いローンを捜して、いろんな情報を掴むべきです。
諸費用をチェック!
住宅ローンの場合、広告で目に付くのは、金利と固定期間です。
意外と見落としやすいのが諸費用です。
諸費用もキャンペーンなどで、格安に出している銀行もあります。
こういった情報にもチェックが必要です。
複数の見積もりをゲットする。
広告を見て安い金利、長い固定期間にに飛びつくのは結構。
問題はそのあとです。
今ゲットした、返済シュミレーション。絶対にお得だと言えるでしょうか?
もちろん、全部の銀行をチェックするのは不可能ですが、
1社しか見積もりを取らないというのは問題です。
広告を見るのは構わないのですが、いきなり1社に絞るのではなく、
必ず複数の見積もりを取って比較するようにしましょう。
複数の見積もり、シュミレーションをゲットしたら。
住宅ローンの裏技
複数の見積もりをゲットして、比較して、一番安いところ、又は、一番長い固定期間を選んだ・・・
としましょう。
まだまだ不十分です。
金利や手数料のディスカウントを交渉してみる。
今や、ローンは、借りて市場です。
銀行は顧客を求めて彷徨っていると言ってよいでしょう。
現在の超低金利は、それを如実に現しています。
ですから、「他の銀行の金利はこうだ」とか「他行は、こういった優遇措置がある」などの
情報を持って、直接銀行側と交渉するのです。
実は、金利などは銀行の裁量次第でなんともなる数字です。
法で定められたものでも、一定の基準があるものでもありません。
要は、銀行に、「この人に借りて欲しい」と思わせることができれば、こちらの条件が有利になります。
そういった交渉をしましょう。
複数見積もりの裏技は、借り換えにも使えます。
住宅ローンは、長期に渡って返済するので、その間にいろいろな事が起きます。
例えば、”月々の返済がきつい”、”固定若しくは、変動に変えたい”、”早く返済したい”などです。
こういう場合は、まず、今借りている銀行と交渉すると思いますが、”他行への借り換え”も検討するべきです。
他の銀行も「ぜひ、うちで借りて欲しい」と思っているし、今借りている銀行も、「客を取られてはたまらない」など、
ライバル心むき出しです。
この心理を上手く利用して、スーパーディスカウントを実現しましょう。
体験談をブログに掲載しています。
実は、僕も最初から交渉上手だったわけではありません。
最初は”金利は決まっている”と思い込んでいたのです。
しかし、最初にローンを借りる時、固定期間が終わった時、そして固定金利に変更する時と、
経験をするに伴って、要領が判ったというか、知識が増えてきました。
で、この知識は役に立つと思ったので、ブログに掲載しています。
ぜひ、ごらんになって、参考にしてください。
住宅ローン 借り換えの裏技① (自動車好きの小遣い稼ぎと株式投資)